最近这一阵子，业内突然多了很多对渠道、对中介的吐槽，贝壳几个月前还在挖空心思给投资人解释为什么他的模式好，可以赢利，现在突然就站在市场所有发展商的对立面了，很多文章言辞激烈，直指贝壳之恶，包括渠道费用过高绑架开发商，勾结案场滋生腐败等等。连左晖都赶紧出来澄清，讲了讲自己的论点，结果也是褒贬不一。
说点我的观点，我觉得抛开左晖的立场不谈，他讲的绝大部分道理都是对的。
01中介市场其实不像大家想象的这么大做一个简单的测算，中国目前住宅销售14万亿，二手房交易额估计相当新房一半左右（除一线城市外交易不活跃和交易价格不如新房都是原因）。假设贝壳占到了二手房的30%和新房销售的20%（几乎是个不可能实现的目标），就相当于5.6万亿的地产销售他都有参与，现在的财富世界强首位不过营业收入0亿美金左右，贝壳岂不是一下子就世界首位了？这是个多么大的巨无霸啊！
显然这样算有问题，因为中介公司的收入并不是销售额的全部，他只是销售额其中的营销代理费收入，我们假设3%计算（事实上远远达不到这个费率），5.6万亿代理销售会导致亿的营业收入。
我们看一下开发商年的年收入，恒大做到了亿，碧桂园做到了亿，万科做到了亿（均指已确认的营业收入，比当年预售数字要小）。贝壳遥不可及的收入愿景仅相当于开发商前三强均值的42%。
和开发商比，中介是个单一业务环节造就的小行业，和中国这些巨无霸发展商规模有很大的距离。
02市场垄断是刚性的吗？很多人也会争论说贝壳之恶不是收入大，核心是利用垄断地位提升了营销费率绑架了开发商。可是，这是真的吗？
首先我们看看这个高的营销费率有多高，我们拿充分竞争比较成熟的北京二手市场看，这里也是贝壳前身链家占有率 的市场，最有绑架潜力。
链家在交易二手房时收到了2.7%的总佣金，确实不低。但这个费率实际是竞争的结果，北京有很多的二手中介，都在利用比链家更低的中介费率在竞争，更别提前两年还有互联网中介爱屋吉屋的1%中介费的大幅挑战。结果链家的市场占有率牢牢保持在 的地位，依靠门店的便利性，较好的服务，让很多客户宁可选择更高费率的链接也不愿委托别人成交。北京链家更高的二手房中介费率，实际可能是链家优质服务与北京比较恶劣的商业环境造成的高额隐形交易成本叠加的结果。
其次我们看看垄断的危害。垄断有市场垄断和行*垄断，贝壳（链家）在中介行业是显然的市场垄断（或许占有率离垄断还远）。
我们见到过很多已经进化到 状态的市场寡头垄断，例如可口可乐与百事可乐、空客与波音、淘宝等等。因为大公司病的存在，内外部信息费用随规模的增长，公司越大，内部边际交易成本越接近外部。单纯从市场的自然规律看，市场趋势天生是反垄断的。由于垄断的不经济，由于创新的随机性，事实是很多垄断并没有造成大家想象的危害。
当年可口可乐收购汇源果汁被商务部以反垄断的名义叫停，因反垄断未能卖身成功的汇源现在一蹶不振。大家曾经无比惋惜的福建南孚电池被金霸王收购，但是现在 的电池厂商却是比亚迪。汽车行业格局稳定多年，参与者几乎都是百年巨头，可是近年来增长最快的汽车品牌却是特斯拉。
市场垄断状态实际上是对 企业的奖励。 企业经过努力，在竞争中获胜，拿到了市场优势地位和一定程度的定价权，实际上这时候进入了收获阶段，应该承认这种收获是理所应当的，是企业初期投入获得竞争优势的自然结果。
更 的企业会在垄断期利用垄断利润再投入，对业务的再增长形成贡献，未来可能形成新的垄断。而不思进取的企业抱住垄断利润，会逐步被市场新兴者替代掉，慢慢失去垄断优势。
其实新房的销售市场在过去也是垄断的，几家全国性的销售代理公司，如世联、易居、新联康、北京的思源、伟业等等，牛市的时候都活得挺滋润，挺赚钱。但这时候代理公司的商业模式是固守项目卖场，甘做开发商劳务外包。这样简单、价值低的商业模式，又能持续多久呢？实际上当发展商发现代理商实际上并没有和客户产生粘性，代理费就一降再降，代理公司就持续砍成本，恶性循环下去。
链家这样的二手中介，通过扎根小区，和客户建立联系，提升交易频次（租房业务），在过去因为成本高，不能进入新房市场，而当市场下滑，二手房中介、渠道商成本高，和客户联系直接的优点就显现出来，自然崛起。对原来那些旧有模式的代理商来说，二手中介、渠道都是挑战者，是重新评估行业价值的裁判。链家的投入，以及后来转型贝壳的努力，实际上也得到了市场的奖励。
03未来会怎么样？当贝壳垄断后要价能力就会无限提升？显然不会！
因为客户并不拥有无穷无尽的支付力，从竞争充分的二手房市场来看，没有发生更高的佣金比例，高佣金下，更高比例的客户会开始考虑用58同城这类的低成本的信息*页+低费率小中介执行的办法替代。说明客户有降低佣金诉求。更别提当项目净利率只有不到4、5个点的发展商，拿出3%以上的佣金比例给分销和渠道商？短期可以，长期开发商也会探索更低成本的道路，例如自销自渠。
从其他行业看，垄断后也不会造成大幅价格提升。过去几年的互联网市场给我们提供了非常多生动的案例，摩拜打赢ofo，滴滴战胜uber，美团拖垮了饿了吗，可是当事实上已经打赢竞争对手形成垄断后，他们并没有拥有无休止的涨价的权力，价格的提升会引来新的竞争者，价格的提升也会导致新的替代品。如果持续中介和渠道火热，可预见将来我们将会看到这个市场会有更多的供给方。
貌似作为受害者的发展商，在目前渠道带客的盛行情况下，反而要好好反思的是自己的营销管理动作，熊市时不承认营销费增长的现实来增加费用弹性，牛市时也没有对客户做长期投入。
因为熊市营销费用的费率管理刚性，导致不用渠道就不能提升营销费，所以多用渠道变成了渠道商和现场营销人员一起提高营销费率的合谋。要理解世道不好时营销费用是大概率大幅上升的，渠道是发展商的夜壶，虽然是世道不好的时候大家拿出来临时用一下，但是其实人人分摊了夜壶的总成本，不过是把买夜壶的长期成本放在了某个点临时使用，所以一下子就会显得费用高起来。
一个开发商长期的客户能力体现在哪里？牛市时候忘掉客户的代价都是靠熊市时高额的渠道费用来给自己警醒和教训，发展商自己要反思。
我想或许要重估一下我对中介的价值认识，由于对交易环节的高渗透，加上发展商的短视（希望成本都是可变成本），房子越来越不好卖的现实，中介行业可能在未来行业重构中能够多分一杯羹，会带来交易环节的利润上升。长期看，应该再也没有15-16年供给侧改革（供给不足+棚改货币化+限价）带来牛市那么低的营销费率的时候了。
文章所用图片均来自网络。。。牛伟谢谢大家赞赏！